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家賃の増額減額|不動産トラブル

家賃の増額減額に関する不動産トラブルについて、足立区・北千住の弁護士に相談したい方へ。賃料の増額請求を受けた、賃料を減額してほしいという場合は、その手続を理解することが大切です。

Q 賃料の増額・減額請求は、どのような場合にされますか?

土地・建物を貸している賃貸人、又は、賃借人が、賃料の金額を相場と離れていると考える場合があります。このような場合に、賃料の増額、又は、減額の請求がされることがあります。

たとえば、賃貸借されている土地・建物について、次のような事情があった場合などです。
・土地等の税金(固定資産税等)の増加又は低下
・土地等の時価の増加又は低下
・近隣の土地等と比較して賃料が高額又は低額

賃料の増額、減額は、借地借家法が大きく影響しています。たとえば、「土地の上に住居を建築して住みたい。」という賃借人の要望をうけて、賃貸人が土地を貸したとします。そうすると、原則として、30年以上の契約期間になります。また、30年経過しても法定更新がされます。更新拒絶は、なかなか認められません。

そのため、当初の借地契約で定めた金額が、現在の賃料相場と大幅に異なることがあります。30年間以上のインフレ等によって、過去と現在では、貨幣の価値が大きく違ってくるからです。

Q 貸し手の賃料増額の手順を教えてください。

賃料増額の手順ですが、①当事者の間での交渉、②賃料増額の調停(賃料調停)、③民事裁判という流れになります。

まず、①当事者の間での交渉ですが、このような交渉で合意できることが多くあります。必ずしも、最初から、調停、裁判手続という訳ではありません。

次に、②賃料増額の調停ですが、不動産取引業者等の専門的な調停員が関与することが多くあります。そのため、調停員が賃料の相場等を示しながら、円満に合意できることもあります。

最後に、③民事裁判ですが、民事裁判では、不動産鑑定士による賃料額の鑑定が大きな影響を持ちます。不動産鑑定士の鑑定費用は、例えば、30万円かかったりします。そのため、賃料増額によって得られる利益を考えて、民事裁判手続を考える必要があります。

弁護士に相談することにより、民事裁判をすべきかどうか等判断することが可能となります。また、その他の不動産トラブルも含めて、アドバイスを得ることができます。

Q 借り手側の賃料減額の手順を教えてください。

借り手側の賃料減額の手順も、貸し手側とほぼ同じになります。ただし、借り手側は、少し事情が異なります。そのため、当事者の間の合意ができる可能性が高いです。また、他の手段をとることもできます。

つまり、最近では、都市部においても、賃貸物件の空きが目立っています。また、借り手は、家賃が高いと思えば、家賃が高くない物件に移ることが容易です。そのため、貸主が、家賃の減額に応じることもあります。借り手が退去するよりも、継続的に家賃収入が得られる方が良いと判断するからです。

なお、賃料減額が認められるまでは、これまで通りの賃料額を支払う必要があります。

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